Amministratore di condominio: nomina, revoca e rinnovo dell’incarico

L’amministratore ricopre un ruolo centrale in ambito condominiale ed è bene conoscere le norme relative alla sua nomina, conferma e revoca.

Nomina dell’amministratore di condominio

Per nominare l’amministratore di condominio, occorre convocare l’assemblea (art. 1129 c. 1 c.c.). La delibera avviene con voto favorevole della metà del valore dell’edificio (500/1000) e maggioranza degli intervenuti 50 + 1 (art. 1136 c. 2 e 4 c.c.).

Se la nomina non avviene con apposita delibera potremmo parlare di nomina affetta da nullità.

Bisogna ricordare che l’amministratore nominato, senza vizi, sarà rappresentante anche di quei condomini dissenzienti.

Come convocare l’assemblea per la nomina?

Se già presente un amministratore spetterà alla sua figura convocare l’assemblea. Nel caso in cui l’amministratore non dovesse provvedere alla convocazione in assemblea, gli stessi condomini hanno facoltà di richiederne una, in tal caso basterebbero almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (166,66 millesimi).
Può capitare, però, che l’amministratore non provveda alla convocazione richiesta dai condomini.
In tal caso, decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta di assemblea, i condomini possono procedere a convocare autonomamente l’assemblea, come disciplinato dall’ art. 66 c. 1 disp. att. c.c.)

Ricapitolando, l’assemblea per la nomina viene indetta:

• dall’amministratore uscente;
• in difetto, viene richiesta di almeno 2 condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio;
• decorsi inutilmente 10 giorni, i condomini possono provvedere all’autoconvocazione.

Nomina dell’amministratore: assemblea ordinaria o straordinaria?

L’assemblea condominiale utile alla nomina può essere categorizzata in:

• Ordinaria
• Straordinaria

Ordinaria: Si parla di assemblea ordinaria nel caso di mancato rinnovo dell’amministratore al termine del mandato di 1 anno e nomina del nuovo; 

Straordinaria: Si parla di assemblea straordinaria per la revoca dell’amministratore durante il corso del suo mandato e, di conseguenza, la nomina del nuovo e futuro amministratore.

Maggioranze assembleari: nomina dell’amministratore

Il riferimento alle deliberazioni utili alla nomina e la revoca dell’amministratore sono contenuti nell’ art. 1136 c. 4 c.c., rinviando al secondo comma, ove si prevede la maggioranza di 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti, sia in prima che in seconda convocazione.

Le stesse maggioranze sono utilizzate anche durante l’assemblea ordinaria di conferma dell’amministratore, vale a dire il rinnovo del conferimento dell’incarico.

Maggioranze assembleari: il regolamento di condominio prevede altre maggioranze

Può capitare nelle propria vita condominiale, o in quella di persone vicine a noi, di entrare in discussione sulle maggioranze utili alla nomina, revoca o rinnovo dell’incarico amministrativo. Questo avviene specialmente quando all’interno del regolamento di condominio vengono citati iter differenti da quelli previsti per legge.

Ma quindi quale è l’iter da utilizzare e le maggioranze utili alla nomina di un amministratore?

Il regolamento, se pur prevedendo aspetti differenti da quanto riportato per legge, non può derogare alle maggioranze legali, ma può prevedere un iter alternativo a quello ordinario, ad esempio, in materia di convocazione dell’assemblea.
Pertanto sarà sempre rimandato all’ art. 1136 c.c. il riferimento alle maggioranze utili alla nomina, revoca o rinnovo dell’incarico di amministrazione condominiale.

Mancata nomina durante l’assemblea: nomina del Tribunale

Se durante l’assemblea, di un condominio con più di otto condomini, non si provvede alla nomina dell’amministratore può, su richiesta di anche solo un condomino, intervenire l’autorità giudiziaria (art. 1129 c. 1 c.c.) affinché si nomini un amministratore. 

Anche se questa è una soluzione che raramente viene presa in considerazione nella vita condominiale, vediamo quale è, per sommi capi, l’iter da seguire:

• occorre presentare ricorso al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione si trova il condominio;
• illustrare le ragioni della mancata nomina dell’amministratore;
• il Tribunale emette un decreto di nomina;
• avverso tale decreto è ammessa impugnazione entro 10 giorni;
• il provvedimento emesso in appello non è ricorribile in Cassazione.