Manutenzione ordinaria, straordinaria e detrazioni fiscali
La manutenzione delle parti comuni è uno degli argomenti più controversi in materia condominiale.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
In condominio si parla spesso di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari al ripristino e alla conservazione dei beni comuni.
Abbiamo anche sentito parlare di manutenzioni ordinarie e straordinarie con incentivi di riferimento e bonus ristrutturazioni.
In molti casi, però, non è chiaro se gli interventi manutentivi possano essere classificati come ordinari o straordinari.Eppure le differenze terminologiche tra opere ordinarie e straordinarie sembrano essere così chiare e precise.
In realtà, però, il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria è così sottile anche in virtù del fatto che il legislatore non ha fornito una definizione precisa del carattere ordinario o straordinario dell’intervento.
Come classificare gli interventi di manutenzione?
Per poter classificare gli interventi di manutenzione, convenzionalmente, si fa riferimento al DPR 6 giugno 2001 n. 380, meglio conosciuto come “Testo unico dell’edilizia”.
All’interno di questo testo all’articolo n. 3 vengono identificati sei categorie di intervento:
- Manutenzione ordinaria
- Manutenzione straordinaria
- Restauro e risanamento conservativo
- Ristrutturazione edilizia
- Nuova costruzione
- Ristrutturazione urbanistica
Nel caso dei lavori condominiali di mantenimento dell’efficienza si parla di manutenzione ordinaria, mentre se si tratta di lavori al fine di sostituire o modificare parti strutturali per il mantenimento dell’edificio si parlerà di lavori di manutenzione straordinaria.
Questi lavori possono coinvolgere parti private dei condomini e parti comuni. E’ nel secondo caso che il condominio potrà accedere alle detrazioni fiscali, come previsto dall’art. 1117 c.c..
Quando una manutenzione è straordinaria?
L’esperienza ci dice che per caratterizzare un intervento come straordinario non basta insistere sulla nozione di imprevedibilità e casualità delle circostanze che lo rendono necessario.
Infatti, è ormai diventato un criterio per gli amministratori valutare la specificità degli interventi in senso lato, ossia tenendo conto dell’ammontare della spesa che verrà sostenuta.
Tale valutazione deriva dal fatto che le risorse condominiali disponibili sono sempre più limitate e all’infuori dell’ambito di discrezionalità riconosciuto per legge all’amministratore, questo non è altro che un esecutore della volontà condominiale espressa in assemblea.
A sostegno di quanto scritto è proprio il secondo comma dell’art. 1135 c.c., l’amministratore può commissionare soltanto l’esecuzione di lavori straordinari urgenti, mentre in tutti gli altri casi è necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale.
Ciò nonostante, molto spesso, anche per lavori di ordinaria amministrazione e contenuta spesa amministrativa gli amministratori di condominio prediligono rimettere la decisione finale all’assemblea condominiale.
Se pur un procedimento a volte superfluo, per alcuni condòmini, risulta essere un procedimento lecito e di massima trasparenza.
Manutenzione e detrazioni fiscali
Se è vero che l’assemblea si assume la responsabilità e l’obbligo decisionale è anche vero che l’amministratore sarà obbligato a consentire ai condòmini di poter usufruire dei benefici fiscali legati alle stesse opere.
Infatti nell’ambito di quanto sopra descritto, l’amministratore dovrà avere premura di rilasciare l’intera documentazione e apposita certificazione che attesti di aver adempiuto agli obblighi previsti per le eventuali detrazioni, indicando con precisione quali saranno le spese che verranno portate in detrazione.
In particolare, le detrazioni condominiali riguardano le spese sostenute per gli interventi di manutenzione ordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali, così come indicati alle lett. a), b), c) e d) dell’art. 3 del Dpr 380/2001, oltre alle spese per la progettazione e per le altre prestazioni professionali connesse e comunque richieste dal tipo di intervento.
Le detrazioni fiscali riferite ai lavori di manutenzione, sia esse ordinaria o straordinaria, sono da verificarsi sempre al momento della pianificazione degli stessi. Infatti, dall’anno 2022 all’anno 2023 lo stesso SUPERBONUS 110% ha subito modificazioni.
