Nascita e costituzione del condominio

Come nasce un condominio?

Nell’articolo “precedente” abbiamo cercato di dare una definizione chiara e semplice di cosa è un condominio e quali sono le principali tipologie.

Il condominio nasce spontaneamente quando in un edificio sono presenti almeno due distinte unità abitative con proprietà diverse, ma che utilizzano beni comuni in comproprietà (l’ art. 1117 del C.C. riporta un elenco esaustivo dei beni comuni).

Infatti, per quanto detto, due unità abitative distinte, sia in proprietà che catastalmente, sono gli elementi minimi da tenere in considerazione per poter parlare di condominio.

Sarà, perciò, il numero di condòmini a definire quali e quanti saranno i diritti e doveri di un condominio.

Quando si costituisce un condominio?

Se è vero che un condominio si costituisce spontaneamente come riportato nelle righe precedenti, è anche vero che superato il numero di otto unità e proprietà il condominio si deve costituire seguendo e attuando specifici passaggi e procedure.

Cosa fare per costituire un condominio?

• Il primo passo che un condominio, anche il condominio minimo, deve compiere è la richiesta del codice fiscale. Infatti, anche se il condominio non è persona giuridica è, invece, considerato come titolare fiscale o sostituto di imposta e pertanto deve richiedere all’Agenzia delle Entrate il suo C.F. (vedremo in seguito come operare affinché si possa richiedere il C.F. e cosa significa in termini di diritti e doveri).
• Il secondo passo è la nomina di un amministratore di condominio. Secondo la riforma attuata dalla legge 220/2012 all’art. 1129 del C.C. la nomina di un rappresentante legale è obbligatoria nel momento in cui si supera il numero di otto proprietà e proprietari all’interno di un edificio, e questo deve avere specifici requisiti come da art. 71-bis del C.C. (precedentemente la riforma bastava superare le quattro unità per dover nominare un amministratore).
  Si deduce, dunque, che per tutti quei condominii con numero di unità/proprietari inferiore ad otto non è obbligatorio nominare un amministratore di condominio, ma è consigliato averne uno che gestisca l’intero apparato condominiale (vedremo in seguito nel dettaglio come nominare un amministratore e quali caratteristiche, attestati deve possedere).
• Il terzo passo è, se non già presenti, la redazione di un regolamento di condominio e la redazione delle tabelle millesimali, strumenti utili, non solo all’amministratore, per poter gestire e amministrare in completa trasparenza l’intero condominio (approfondiremo regolamento e tabelle millesimali in articoli separati data la loro fondamentale importanza).