Amministratore di condominio, chi è?

L’amministratore di condominio è colui che si occupa del coordinamento degli inquilini di un edificio, gestisce e amministra i beni comuni, da esecuzione alle delibere assembleari e svolge ruolo di mediatore tra condomini.

L’amministratore di condominio può essere di tipo:

• Interno: ovvero, un amministratore che viene eletto tra i condomini;

• Esterno: ovvero, un amministratore esterno super partes, riconosciuto in genere in un amministratore amatoriale, amministratore professionista o in uno studio di amministratori.

Quando nominare l’amministratore di condominio?

In linea con l’art. 1129 del C.C. la nomina di un amministratore è obbligatoria nel caso in cui in un edificio siano presenti più di otto condomini, viceversa se in un condominio dovessero esistere meno di otto condomini la sua nomina è facoltativa.

Per questo possiamo, dunque, distinguere due macro casistiche così descritte:

• Condominio minimo: nel caso del condominio minimo, ovvero, quel condominio che ha almeno due unità abitative distinte e due relativi proprietari ma, comunque, un numero inferiore ad otto unità/proprietari, la figura dell’amministratore viene considerata facoltativa o non strettamente necessaria.
  Infatti, in questo specifico caso, basterà anche solo delegare ed eleggere con nomina assembleare un condomino o una persona esterna al condominio che si occupi della gestione e amministrazione dell’edificio. Questa scelta “intra muros” può però generare una sorta di disagio per colui che verrà incaricato dell’amministrazione condominiale. Nella grande maggior parte dei casi, infatti, chi viene eletto ad amministratore potrebbe, non per sua volontà, non riuscire a seguire le dinamiche condominiali o, in molti casi, risultare una persona “di parte” in alcune vicende e/o dispute condominiali. La mancanza di tempo, l’inesperienza, la mancanza di volontà o lo stesso coinvolgimento diretto possono essere aspetti che rendano la copertura di questo ruolo complicata e deleteria.
  Con l’art. 71-bis del C.C. vengono definiti alcuni requisiti minimi che l’amministratore “intra muros” deve possedere affinché possa svolgere il ruolo di cui è incaricato.
  Il consiglio che possiamo dare, prima di eleggere un amministratore interno o non professionista, è quello di valutare con accuratezza ogni singolo caso, capire le dinamiche condominiali e valutare criticità e positività della vita condotta in condominio minimo.
• Condominio con più di otto unità/proprietà: come già enunciato all’inizio di questo paragrafo, l’art. 1129 del C.C. dispone che in un condominio con più di otto unità immobiliari e relativi otto proprietari vi è la necessità e l’obbligo di nominare un amministratore di condominio che risponda a tutti i requisiti descritti all’art. 71-bis dello stesso Codice Civile.
  La nomina obbligata di un amministratore comporta delle procedure standard che i condomini devono affrontare affinché la nomina avvenga.
  Di seguito spiegheremo come si nomina un amministratore di condominio.

Come si nomina l’amministratore di condominio?

Affinché venga nominato un amministratore di condominio, i condomini dovranno necessariamente e obbligatoriamente indire una riunione di condominio.

L’atto attraverso il quale, infatti, viene nominato un amministratore è la delibera assembleare.
L’art. 1136 del C.C. stabilisce che i quorum necessari alla nomina dell’amministratore devono essere: la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (vale a dire la metà del vaIore dell’edificio). Come riportato nel 2° comma dello stesso articolo.
Se, però, la nomina di un amministratore avviene con quorum inferiori a quelli sopra citati, allora la nomina sarà affetta da nullità e dunque legittimamente impugnabile dal condomino dissenziente.

L’art. 1129 del C.C. dispone, inoltre, che in concomitanza all’accettazione e/o rinnovo del mandato di amministrazione l’amministratore nominato deve comunicare quanto segue:

• Dati anagrafici e professionali;
• Codice fiscale;
• Sede legale e denominazione, in caso si tratti di una società;
• Locale di dove si trovano i registri di cui ai nn. 6 e 7 dell’art. 1130 C.C. (registro di anagrafe condominiale e registro dei verbali di assemblea);
• Orari di consultazione dei registri;
• Specificare analiticamente (voce per voce) il compenso richiesto;
• Installare negli ambienti di accesso al condominio una targa informativa indicante le generalità, domicilio, recapiti (anche telefonici) dell’amministratore.