Regolamento di condominio: tutto quello che c’è da sapere

Regolamento di condominio: cosa è?

Il regolamento di condominio è l’insieme delle norme che disciplinano diversi e differenti aspetti della vita condominiale.

Nell’ambito del regolamento di condominio, e dei differenti aspetti da esso disciplinati, possiamo identificare due principali:

• la disciplina dei servizi e parti comuni;
• la disciplina dell’attività dell’amministratore di condominio e dell’assemblea.

Il regolamento di condominio è, in considerazione della legge vigente, ovvero, art. 1138 c.c., obbligatorio solo in quei condomini dove il numero dei condòmini è superiore a dieci.

Regolamento di condominio: tipologie.

Nella realtà odierna sono molti i casi in cui il regolamento di condominio sia presente nonostante il numero di condomini sia inferiore a dieci. Questo è reso possibile dalla più crescente necessità dei condomini di regolare la vita condominiale in modo chiaro e imparziale. 

La disciplina del codice civile, in materia di regolamento di condominio, si riferisce esclusivamente al regolamento di condominio assembleare. Ciò nonostante la giurisprudenza riconosce altrettanto efficace e valido anche il regolamento di condominio di tipo contrattuale. Ma quali sono le differenze tra i due?

• Regolamento di condominio assembleare
  Partiamo subito con dire che il regolamento di condominio assembleare è quel regolamento istituito da un atto collegiale, ossia quel regolamento redatto e poi discusso e approvato attraverso la costituzione dell’assemblea. La legge, in materia di approvazione del regolamento assembleare, si riferisce all’ art. 1136 del c.c., II comma, che per l’approvazione in assemblea prevede la maggioranza più uno degli aventi diritto al voto.

• Regolamento di condominio di tipo contrattuale
  A differenza del precedente il regolamento di condominio di tipo contrattuale è quel regolamento
  a) predisposto dal costruttore-venditore e accettato in fase di acquisto, dunque allegato all’atto di vendita, dai condòmini, o anche dall’unico proprietario di un immobile che all’atto di vendita lo inserisce come parte integrante nelle disposizioni di vendita.
  b) Il regolamento approvato ad unanimità e sottoscritto da ogni singolo condomino è considerato un regolamento di tipo contrattuale.
  c) Ancora, un regolamento predisposto da solo alcuni condòmini e accettato poi da ogni singolo proprietario è da considerarsi un regolamento di tipo contrattuale.

Per quanto possa sembrare “difficile” riconoscere la natura di un regolamento condominiale bisogna sempre tenere a mente che le differenze sostanziali tra l’uno e l’altro sono da identificarsi tra:

Regolamento di condominio approvato secondo quanto previsto dall’art. 1136 del c.c, II comma, ossia la maggioranza più uno;

Regolamento di condominio accettato da ogni singolo condomino, ossia all’unanimità, in fase di acquisto o conseguente ad una decisione di pochi della sua predisposizione, rendendolo di fatto un atto “contrattuale” tra parti.

Regolamento di condominio: cosa contiene?

In merito al contenuto, ai sensi dell’art. 1138 del c.c., I comma, il regolamento condominiale deve raccogliere e disciplinare circa le norme dell’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo gli obblighi e i diritti spettanti a ciascun condomino. Inoltre, dovranno essere contenute le norme relative all’amministrazione e quelle relative alla tutela del decoro architettonico.

Queste norme, in genere, sono comuni e compongono la stragrande maggioranza dei regolamenti condominiali, siano essi approvati in assemblea siano essi di tipo contrattuale. In ogni caso, però, il regolamento di condominio disciplina solo ed esclusivamente la parte comune e mai interviene o sconfina nel diritto spettante alla proprietà esclusiva (o individuale). Infatti, l’assemblea ha il diritto di deliberare solo e soltanto nella sfera riguardante la parte comune e mai in quella esclusiva.

In alcuni casi specifici, e ci riferiamo ai regolamenti di tipo contrattuale, il regolamento può (nonostante quanto scritto prima) contenere atti impositivi ai condòmini sulle parti di edificio di loro esclusiva proprietà. Può capitare, infatti, che all’interno di un regolamento di tipo contrattuale sia imposto un limite alla destinazione d’uso della proprietà esclusiva, oppure, in senso contrario ed eccezionale, prevedere speciali vantaggi nell’uso del servizio comune da parte di un solo condomino. Le particolarità che possono essere incluse nel regolamento di condominio di tipo contrattuale traggono la loro forza vincolante dalla volontà delle parti contraenti di accettarle in fase di sottoscrizione dell’atto di acquisto.

In linea generale, comunque, nessun regolamento può ledere in qualsiasi modo il diritto di ciascun condomino, in altre parole le clausole del regolamento non possono ledere l’utilizzo e il godimento sia della parte comune che di quella esclusiva (art. 1138 del c.c.).

Regolamento di condominio: approvazione e modifiche.

Come già anticipato nel paragrafo precedente, per l’approvazione e l’eventuale modifica di un regolamento di condominio bisogna identificare da prima la sua natura.

L’approvazione di un regolamento di condominio assembleare, infatti, prevede il favore della maggioranza più uno dei partecipanti all’assemblea, art. 1136 del c.c., II comma. La sua modifica, di conseguenza, prevederà sempre quanto previsto per la sua approvazione, ossia la maggioranza più uno.

L’accettazione-approvazione, invece, di un regolamento di tipo contrattuale prevede l’unanimità dei partecipanti alla vita condominiale e la sua modifica sarà possibile solo in caso di unanimità. Questo avviene perché il regolamento di natura contrattuale prevale sulle norme del codice civile, fatto salvo per norme espressamente dichiarate inderogabili (art. 1138 del c.c., ultimo comma).

Regolamento di condominio: infrazioni e sanzioni.

Cosa succede se infrango il regolamento di condominio?

Secondo quanto previsto all’art. 70 disp. att. c.c., per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.

La somma versata dal condomino inosservante la clausola regolamentare, deve essere devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.  

Generalmente l’utilizzo della sanzione come deterrente è un metodo che raramente viene utilizzato dagli amministratori di condominio, che nella maggior parte dei casi utilizza e intraprende la via del richiamo e dell’educazione alla vita condominiale.