Tabelle millesimali: cosa sono?

Uno degli strumenti fondamentali per il condominio sono sicuramente le tabelle millesimali, uno strumento chiave per la corretta gestione ed amministrazione dell’intera vita condominiale.

Le tabelle rappresentano in millesimi le quote partecipative di ogni proprietà esclusiva alle spese per la conservazione delle parti comuni, oltre che rappresentare i quorum assembleari di ciascun condomino.

Le votazioni assembleari e la contribuzione alla spesa delle parti comuni sono alcuni degli argomenti e dei vissuti principali della vita condominiale, su questo la tabella millesimale interviene regolando la partecipazione del condomino secondo criteri oggettivi e parametrati.

 

A cosa servono?

Anche se sommariamente anticipato chiariamo in modo puntuale e semplice gli scopi per i quali vengono redatte ed utilizzate le tabelle millesimali.

• Rappresentano la misura dei diritti di ciascun condomino sulla parte comune e sui servizi;
• Sono lo strumento attraverso il quale avviene la ripartizione per la spesa di conservazione delle parti comuni;
• Sono uno dei parametri (insieme alle “teste”) utili alla definizione dei quorum assembleari, costitutivi e deliberativi.

 

Sono obbligatorie?

La risposta è NO.

La legge, infatti, non prevede l’obbligatorietà della presenza dello strumento delle tabelle millesimali.

Facciamo chiarezza:

L’art. 1123 del c.c., recita quanto segue:

 “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salva diversa convenzione”.

Si aggiunge anche quanto descritto nell’articolo 1138 del c.c.:

“Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un, regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.”

Ma allora le tabelle sono obbligatorie?

Gli articoli sanciscono l’obbligatorietà alla ripartizione in modo proporzionale al valore di proprietà di ogni condomino e l’obbligatorietà della presenza di uno strumento di ripartizione laddove esistano più di dieci condomini.

Gli articoli non sanciscono che, per la ripartizione delle spese circa l’uso delle parti comuni, debba essere utilizzato lo strumento delle tabelle millesimali.
Gli articoli sanciscono, invece, che tali ripartizioni debbano essere effettuate in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno e che superati i dieci condomini deve necessariamente esistere uno strumento utile alla ripartizione.

In entrambi i casi nessun articolo recita e sancisce testualmente “l’utilizzo delle tabelle millesimali”.

È chiaro, però, che le tabelle millesimali sono, ad oggi, lo strumento proporzionale più oggettivo utile alla gestione della vita condominiale.

 

Tabelle millesimali: contrattuali e non

La presenza delle tabelle millesimali in condominio non sempre deve essere data per scontata.

Infatti, potremmo acquistare una nuova proprietà e trovarci, all’atto dell’acquisto, il regolamento di condominio e allegato ad esso le tabelle millesimali già redatte dall’impresa di costruzione o dall’impresa immobiliare. Tali tabelle sono generalmente indicate come tabelle contrattuali.

Diversamente, potremmo ritrovarci nella stessa situazione prima descritta e, all’atto dell’acquisto della nuova proprietà, ritrovarci solo con il regolamento di condominio senza allegate le tabelle millesimali. Questo può accadere proprio per la non obbligatorietà dello strumento specifico delle tabelle millesimali. 

 

L’iter per poter redigere

Per lungo tempo i procedimenti e i quorum utili alla redazione e approvazione delle tabelle millesimali sono stati riconosciuti in due maggioranze distinte:

1. La prima maggioranza, 50+1, prevista per la volontà e delibera espressa in assemblea per l’affidamento della redazione delle tabelle millesimali;
2. La seconda maggioranza, unanimità, prevista per l’approvazione delle tabelle redatte e presentate in assemblea.

Oggi, però, la Suprema Corte di Cassazione ha sancito che per la delibera e l’approvazione in assemblea delle tabelle millesimali è sufficiente la maggioranza prevista nell’art. 1136, comma II del c.c..

La Suprema Corte ha rilevato, infatti, che l’approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti rilevanti nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentano danneggiati possono chiederne, senza limiti di tempo, la revisione (ex art. 69 disp. att. c.c.); questo perché dette tabelle non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari ma sulla cosa comune, accertando, quindi, il solo valore delle unità stesse rispetto all’intero edificio, al fine di avere, quindi, un impatto esclusivamente sugli obblighi contributivi alle spese condominiali.

È ovvio che tale approvazione a maggioranza, 50+1, può innescare una reazione a catena dettata dall’interesse del singolo e non della comunità condominiale.

Un buon amministratore, infatti, dovrebbe sempre cercare di coinvolgere in modo attivo l’intero condominio. Delibere assembleari importanti, necessitano di parametri condivisi dall’intero condominio e non soltanto ad parametri approvati dalla metà più uno.

 

Esempio per la redazione

Proviamo a descrivere una situazione tipo.
Descriviamo un ipotetico iter per la redazione delle tabelle millesimali:

1. Assemblea ordinaria o straordinaria e delibera per individuazione di preventivi da parte di tecnici preposti;
2. Raccolta dei preventivi a busta chiusa;
3. Convocazione assemblea straordinaria per l’apertura dei preventivi e la definizione del tecnico scelto;
4. Comunicazione al tecnico scelto dell’incarico dei lavori;
5. Redazione da parte del tecnico delle tabelle;
6. Assemblea straordinaria per sottoporre e approvare le tabelle millesimali, con il minimo della maggioranza previsto per legge (50+1).

Immaginiamo ora che uno dei condomini non presenti durante l’approvazione delle tabelle millesimali si senta danneggiato dalle stesse e ne chieda la revisione. Questo comporterebbe:

1. Convocare un’assemblea straordinaria per deliberare la revisione delle tabelle;
2. Far redigere o modificare nuovamente le tabelle al tecnico;
3. Convocare un’assemblea straordinaria per deliberare e approvare le modifiche.

Il nuovo iter voluto per la modifica e/o revisione implica una spesa economica, ripartita in base alle circostanze della revisione*, e un impiego di tempo maggiore.

È lecito, dunque, per noi di Studio Recchia consigliare, a chiunque, di cercare il maggior coinvolgimento possibile durante le assemblee che prevedano interventi importanti, siano essi di natura amministrativa siano essi di natura economica.

*In caso di revisione, la spesa di tale procedura va ripartita tra tutti i condomini secondo le quote così determinate o corrette, oppure, nel caso di revisione richiesta dal singolo condomino ai sensi dell’art. 69 delle disp. di attuazione c.c., a carico di chi abbia determinato la causa della revisione (es. chi abbia sopraelevato) od ancora, nel caso di procedura giudiziaria, a carico di coloro sui quali gravino, a parere della sentenza.

 

Tabella millesimali: tipologie

In Condominio, esistono due tipologie di proprietà:

• La proprietà esclusiva, ossia quella del singolo sul proprio appartamento;
• La proprietà comune, vale a dire quella di tutti i partecipanti alla comunione sui beni condominiali.

Le tabelle millesimali, come detto, servono a stabilire l’entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere il “peso” di ogni votante nelle delibere assembleari.

Ricordato questo le tabelle millesimali possono essere raggruppate in due principali categorie:

1. Tabelle principali: sono tutte quelle tabelle necessarie e indispensabili ad ogni condominio di qualsiasi entità, genere e tipo. Rientra in questo senso la tabelle di proprietà generale (tabella relativa al valore delle diverse proprietà individuali appartenenti al condominio). Questa tabella riporta le quote di ogni condomino da un punto di vista generale e viene utilizzata, in conformità con l’art. 1123 del c.c., per il calcolo delle maggioranze previste per l’approvazione delle varie delibere assembleari.
2. Tabelle secondarie: fanno parte di questa tipologia tutte quelle tabelle che servono alla ripartizione delle spese relative a: pulizia scale, illuminazione dell’androne di accesso, spese di manutenzione, spese relative al mantenimento del portinaio, spese per la manutenzione degli spazi esterni, ecc..
   Queste tipologie di tabelle sono definite a discrezione del tecnico che le redige e possono variare di condominio in condominio.

Possiamo dedurre da questa breve analisi che le tabelle generali di proprietà sono indispensabili alla vita condominiale, mentre, le tabelle secondarie sono condizionate dal criterio della soggettività del tecnico che le redige, infatti, potremmo imbatterci in tabelle uguali nella struttura ma differenti nella dichiarazione del millesimo.

 

Quale figura le redige?

Non esiste per legge un profilo professionale abilitato alla redazione esclusiva delle tabelle millesimali, dunque chiunque potrebbe farlo.

In generale ci si affida a figure professionali di stampo “edile” come ingegneri, architetti, geometri, periti, ecc.. La scelta di rivolgersi a tali figure è prettamente legata alla loro esperienza e vita professionale. In questa direzione, appunto, gli amministratori o le imprese di costruzione si rivolgono a queste tipologie di tecnici.