Cosa è un condominio

Se pur può sembrare una domanda banale non lo è.
Non esiste, in effetti, una definizione civilistica di condominio: per “natura” nasce automaticamente in presenza di un edificio diviso in appartamenti che possono essere ricondotti ad almeno due proprietari distinti. Quindi, se in un edificio, esistono due o più appartamenti di proprietà diverse, ci ritroviamo con certezza in un condominio.

Alla luce di quanto detto vediamo, dunque, come possiamo collocare da un punto di vista normativo il condominio sulla base delle novità legislative degli ultimi anni.

Non esiste una definizione esplicita

Il Codice Civile non definisce in modo esplicito il condominio:
viene considerato come un ente di gestione che, dove prevista la persona dell’ amministratore di condominio, agisce per conto dei suoi rappresentanti, ossia gli inquilini, senza che vengano lesi gli interessi di ciascuno. 

La normativa di riferimento del condominio è rappresentata dagli articoli 1117 e seguenti del c.c. (Codice Civile), che ne regolano la gestione nell’ambito della comunione. Infatti, nella sua visione normativa, il condominio, è considerato una forma particolare di comunione su di un bene immobile, all’interno della quale esistono nello stesso momento parti di proprietà esclusive (appartamenti, pertinenze, garage, ecc.) e parti di proprietà comuni (tetto, scale, muri portanti, ecc.).

L’ultimo intervento in ambito normativo è stata la Legge 220/2012, questa ha definito e ampliato in modo ancora più specifico la normativa civilistica in materia di condominio.

Diverse tipologie di condominio

Grandezza e numero delle persone coinvolte possono definire la tipologia di condominio.
Per capi sommi, si possono individuare tre tipologie di condominio:

• il Piccolo condominio, o anche condominio minimo, quando in un edificio esistono almeno due proprietà riconducibili a proprietari distinti (ad esempio una villa bifamiliare);
  
  
• il Super condominio, conosciuto anche con il nome di condominio orizzontale o di condominio complesso, è quel condominio che viene caratterizzato dalla presenza di una pluralità di edifici, che condividono alcuni beni o servizi; questo tipologia è definita perciò da un complesso di più edifici che condividono e devono gestire in condominio parti comuni, come ad esempio un parcheggio;
  
  
• il Condominio parziale, è quel condominio che esiste all’interno di una particolare struttura e/o complesso. Per meglio comprendere cosa significhi è doveroso portarne alcuni esempi.
  All’interno di un super condominio (complesso di edifici che viene gestito, appunto come “super condominio”) esistono più edifici che a loro volta vengono amministrati singolarmente, in questo caso, dunque, ci troviamo in presenza di condomini parziali. Nel caso analizzassimo, invece, un singolo edificio potremmo parlare di condominio parziale quando, in ragione della sua conformazione strutturale e funzionale, alcuni servizi (ascensore, tetto o similari) risultino essere ad uso e godimento di una sola parte dell’edificio.